بازار مسکن تهران با وضعیت پیچیدهای مواجه است که در آن افزایش قیمتها و محدودیت شدید قدرت خرید، دسترسی خانوارها به مسکن را دشوارتر از هر زمان دیگری کرده است. با رسیدن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان، خرید حتی واحدهای کوچکمتراژ نیز برای بخش بزرگی از جامعه از توان مالی خارج شده است. بر این اساس، یک واحد ۵۰ متری ارزشی بین ۱۱.۵ تا ۱۲ میلیارد تومان دارد، قیمت واحد ۷۰ متری به محدوده ۱۶.۱ تا ۱۶.۸ میلیارد تومان میرسد و خرید یک واحد ۱۰۰ متری مستلزم بودجهای بین ۲۳ تا ۲۴ میلیارد تومان است.
این بحران زمانی عمیقتر میشود که نیاز سالانه مسکن در تهران حدود یک میلیون واحد برآورد شده، اما ساختوساز سالانه تنها در حدود ۳۰۰ هزار واحد است. در کنار این ناترازی، سالانه حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی نیز به دلیل استهلاک از چرخه قابل استفاده خارج میشوند. این «فشار سهگانه»؛ یعنی تقاضای جدید، تولید ناکافی و خروج واحدهای مستهلک، توازن بازار را به نفع استمرار کمبود عرضه برهم زده است.
پیامد مستقیم این وضعیت، تغییر رفتار متقاضیان است. نخستین نتیجه، افزایش گرایش به اجارهنشینی است، چرا که بسیاری از خانوارها توان تأمین سرمایه برای خرید مسکن را ندارند. پیامد دوم، کوچکتر شدن خانهها برای سازگاری با قیمتهای بالا و سومین نتیجه، جابهجایی جمعیتی از مناطق گرانتر تهران به مناطق ارزانتر حومه است که اگرچه هزینه مستقیم مسکن را کاهش میدهد، اما افزایش هزینههای رفتوآمد و فشار بر زیرساختهای حملونقل را به همراه دارد.
تحلیلگران معتقدند خروج از این بحران، فراتر از سیاستهای دستوری یا افزایش مقطعی وامهاست و نیازمند سیاستی چندلایه است. اولویت اصلی باید افزایش پایدار تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی شهر باشد که از طریق تسهیل صدور مجوز، تأمین زمین مناسب، فعالسازی ظرفیت بافتهای فرسوده و استفاده از زمینهای دولتی امکانپذیر است. در کنار افزایش عرضه، سیاست حمایتی باید مستقیماً متوجه خانوارهای مصرفکننده باشد؛ اموری نظیر ارائه تسهیلات خرید و ساخت با نرخ و دوره بازپرداخت متناسب با توان درآمدی، حمایت هدفمند از اجارهنشینان و توسعه مسکن استیجاری حرفهای.
همزمان با این اقدامات، جلوگیری از سوداگری و احتکار مسکن، ایجاد شفافیت در معاملات و هدایت سرمایه از فعالیتهای غیرمولد به ساخت مسکن مصرفی نیز ضروری است. سیاست مسکن زمانی نتیجهبخش خواهد بود که سه ضلع افزایش عرضه، تقویت قدرت خرید و کنترل تقاضای سوداگرانه بهصورت همزمان دنبال شود. بدون نوسازی بافت فرسوده، تأمین مالی هدفمند و مهار سوداگری، شکاف بزرگ فعلی میان قیمت و توان خرید خانوارها میتواند همچنان بزرگتر شود.
