بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ با وجود رشد اسمی قیمتها، همچنان از کمبود معاملات و کاهش قدرت خرید خانوارها رنج میبرد. تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، نوسانات نرخ ارز و ابهامهای سیاسی از یک سو فشار صعودی بر قیمتها وارد کرده و از سوی دیگر، توان خرید متقاضیان را کاهش داده است.
دو پیشبینی متفاوت برای بازار مسکن
رسول قرباننژاد، کارشناس بازار مسکن، معتقد است افزایش نرخ ارز و انتقال بخشی از سرمایههای بازار طلا و ارز به سمت ملک میتواند قیمت مسکن را تا پایان سال بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش دهد. به گفته او، رشد اخیر قیمتها بیشتر از جنس فشار تقاضای سرمایهای است و در صورت کاهش ریسکهای سیاسی، احتمال ورود سرمایههای جدید به بازار افزایش مییابد.
در مقابل، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میگوید بازار در شرایط فعلی ظرفیت جهش دوباره را ندارد. کاهش قدرت خرید و فاصله زیاد میان قیمت خانه و درآمد خانوارها باعث شده رکود معاملاتی ادامه پیدا کند. در برخی فایلها نیز مالکانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، حاضر به کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت پیشنهادی خود شدهاند.
جهش ۸۰ درصدی در بهار؛ کاهش قیمت یا عقبنشینی فروشندگان؟
قیمتهای پیشنهادی مسکن در تهران طی اردیبهشت ۱۴۰۵ در برخی مناطق تا ۸۰ درصد افزایش یافت؛ اما این رشد شدید به افزایش متناسب معاملات منجر نشد. پس از آن، در بعضی فایلها کاهش محدود قیمت دیده شد، ولی فعالان بازار این اتفاق را ریزش واقعی نمیدانند.
تورج سرباز، عضو هیأتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد است کاهش ۱۰ درصدی پس از افزایش ۸۰ درصدی، به معنای ارزان شدن مسکن نیست؛ بلکه فروشندگان به دلیل نبود خریدار، بخشی از قیمتهای پیشنهادی خود را تعدیل کردهاند.
مهمترین عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن
| عامل | اثر احتمالی بر بازار |
|---|---|
| نرخ ارز | افزایش هزینه مصالح و رشد انتظارات تورمی |
| تورم عمومی | بالا رفتن قیمت تمامشده و قیمتهای پیشنهادی |
| هزینه ساخت | کاهش عرضه و افزایش قیمت واحدهای جدید |
| قدرت خرید خانوار | کاهش تقاضای مصرفی و تشدید رکود |
| حجم معاملات | کمتر از ۳ تا ۵ هزار معامله ماهانه، نشانه رکود است |
| میزان عرضه | کمبود واحدهای جدید مانع کاهش جدی قیمت میشود |
| شرایط سیاسی | تغییر انتظارات و رفتار سرمایهگذاران |
هزینه ساخت؛ موتور فشار بر قیمت خانه
هزینه ساخت هر مترمربع بنای غیرمفید در تهران حدود ۶۵ میلیون تومان برآورد میشود و رشد نقطهبهنقطه این هزینه در یک سال گذشته به حدود ۹۶ درصد رسیده است. در صورت ادامه روند فعلی، هزینه ساخت تا پایان سال میتواند به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان در هر مترمربع برسد.
حدود ۶۰ درصد هزینه ساخت به مصالح اختصاص دارد. فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک و تجهیزات برقی و مکانیکی، بخش مهمی از این هزینه را تشکیل میدهند و افزایش نرخ ارز میتواند قیمت بسیاری از اقلام وارداتی را بیشتر کند.
در چنین شرایطی، رشد هزینه ساخت از رشد قیمت فروش در برخی پروژهها پیشی گرفته و توجیه اقتصادی ساختوساز جدید را کاهش داده است.
مسکن نسبت به طلا و دلار ارزان شده است؟
بررسی قیمت مسکن با معیارهای طلا و دلار، تصویر متفاوتی از بازار ارائه میدهد. میانگین پنجساله قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود هزار و ۱۷۰ دلار بوده، در حالی که این رقم اکنون نزدیک به هزار و ۲۵ دلار برآورد میشود.
از منظر طلا نیز، خرید یک مترمربع آپارتمان در سال ۱۳۹۵ حدود ۴۰ گرم طلا هزینه داشت؛ اما اکنون همان مترمربع با حدود ۱۰ گرم طلا قابل مقایسه است. این موضوع نشان میدهد مسکن در مقایسه با طلا و دلار، در سالهای اخیر بازدهی کمتری داشته است؛ هرچند این مسئله به معنای بازگشت فوری رونق به بازار نیست.
چهار سناریو برای بازار مسکن تا پایان سال
۱. ادامه رکود تورمی: محتملترین سناریو، ادامه کاهش معاملات همراه با افزایش تدریجی قیمتهای اسمی است.
۲. رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی: در صورت کاهش ریسکهای سیاسی و ورود تقاضای سرمایهای، احتمال جهش قیمتها وجود دارد.
۳. ثبات نسبی: اگر شوک اقتصادی یا سیاسی تازهای رخ ندهد، قیمتها ممکن است در محدوده فعلی باقی بمانند و رکود ادامه پیدا کند.
۴. جهش ناگهانی: در صورت افزایش شدید نرخ ارز یا رشد دوباره طلا و سایر بازارهای موازی، احتمال جهش قیمت مسکن نیز وجود خواهد داشت.
قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران
قیمت ملک در تهران به منطقه، سن بنا، امکانات و موقعیت واحد بستگی دارد. برآوردهای موجود نشان میدهد در مناطق یک تا سه، قیمت هر مترمربع در برخی فایلها به حدود ۳۵۰ میلیون تومان میرسد. در بسیاری از مناطق نیز یافتن آپارتمان با قیمت کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع دشوار شده است. مناطق جنوبی و غربی، بهویژه مناطق ۱۸ تا ۲۰، همچنان در مقایسه با مناطق شمالی گزینههای ارزانتری محسوب میشوند.
الان وقت خرید خانه است؟
پاسخ این پرسش برای همه یکسان نیست. خریداران مصرفی که توان مالی کافی دارند، نباید صرفاً با امید کاهش اسمی قیمت، تصمیم خود را برای مدت طولانی به تعویق بیندازند؛ زیرا رکود معاملاتی الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست.
در مقابل، سرمایهگذاران باید علاوه بر قیمت پیشنهادی، نقدشوندگی پایین بازار، حجم معاملات و بازدهی بازارهای رقیب را نیز در نظر بگیرند. بررسی چند فایل، مذاکره با فروشندگان و انتخاب واحدهایی با موقعیت و امکانات مناسب، در شرایط فعلی اهمیت بیشتری دارد.
در مجموع، بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ با فشارهای افزایشی ناشی از تورم و هزینه ساخت روبهرو است، اما ضعف تقاضا مانع شکلگیری رونق سریع خواهد بود. بنابراین احتمال ادامه رکود تورمی، در صورت نبود شوک تازه، از سایر سناریوها بیشتر است.
